La devolución de los gastos de formalización de las hipotecas.

Desde diciembre de 2015 con la sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo se ha dado un paso más en la defensa de los consumidores al confirmar como abusivas las cláusulas de los préstamos hipotecarios en los casos que la entidad impone a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de los mismos. Es muy importante destacar que se aplica a TODAS LAS HIPOTECAS, NO SOLO A LAS QUE TENGAN CLÁUSULAS SUELO. Estos gastos han de ser asumidos por las entidades bancarias al menos en parte ya que son las interesadas en inscribir en el Registro de la Propiedad la operación. Esto quiere decir que en el caso de que hayan sido asumidas por los particulares TIENEN DERECHO A RECLAMAR A LAS ENTIDADES BANCARIAS SU REEMBOLSO.

 

La referida sentencia declara como abusiva la cláusula en la que el BBVA imponía al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, cláusula que establecía:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

En estos préstamos, además, se autorizaba a la entidad a que cargase en la cuenta del cliente las cantidades necesarias hasta la total inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, añadiendo otros gastos, como, por ejemplo, la reclamación judicial o extrajudicial  en caso de impago, incluidos honorarios de Abogado y Procurador no solo cuando la actuación de estos profesionales era obligatoria, si no también en los casos en los que no. Además el pago de estos conceptos se aseguraban con la garantía real, en la mayoría de los casos, la vivienda. 

Al igual que con las cláusulas suelo, redactadas de diferente manera según la entidad en cuestión, los pactos, que contemplan esta asunción de gastos, sin importar cómo se hayan redactado, serán nulos. Para obtener su devolución el perjudicado ha de realizar la oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad y, en el caso de no obtener el pertinente reintegro de manera unilateral, proceder judicialmente a demandar ante los Tribunales.

Los gastos que pueden ser objeto de reclamación son los siguientes

- Gastos de formalización del préstamo hipotecario,  esto es, facturas de Notaría,  Registro de la Propiedad y gestoría (en el caso de que se haya impuesto por la entidad bancaria)

 - Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El Tribunal Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista.

El plazo para poder reclamar en las hipotecas que se encuentran vigentes es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo.  En el caso de las que las que hayan sido totalmente abonadas se podrá reclamar cuando su amortización se haya hecho dentro del plazo de los cuato años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.